Apoyado sólo sobre unos débiles cimientos de piedras sueltas, el edificio está totalmente inservible y en ruina por dentro y se puede derrumbar en cualquier momento.
Un edificio que está que se cae, pero que no se puede derribar, que ha perdido buena parte de sus valores y que mantiene en vilo al Ayuntamiento de Salamanca y a sus propietarios, el primero ante el riesgo de derrumbe y sus consecuencias y los segundos por ver bloqueado un proyecto para una restitución del edificio que mejore la imagen del lugar. Un callejón sin salida al que se ha llegado por falta de una resolución clara, con una sentencia judicial que reconoce la ruina, pero no especifica qué hacer, y de la que están ahora mismo pendientes todas las partes mientras el riesgo de derrumbe se mantiene.
El exterior del edificio, como se puede observar a simple vista, se encuentra en un estado deplorable, pero lo peor está dentro. No es posible acceder por el riesgo de derrumbe, pero la propiedad tiene profuso material sobre su estado actual que es catastrófico. Las imágenes cedidas a TRIBUNA proceden de varios informes técnicos realizados para los sucesivos trámites de permisos, y licencias presentados y documentan perfectamente su situación. Hay cubiertas rotas, muros de carga caídos, paredes con agujeros y poco o nada se puede salvar. De hecho, estaba configurado como tres viviendas, una por planta, pero hoy por hoy, incluso si se quisiera restaurar, no obtendría permisos de habitabilidad porque no es posible cumplir con las normativas tal y como está distribuido.
Así se lo encontró la actual propiedad cuando en 2015 adquirió el inmueble. Construcciones y Promociones Arsenio lo adquirió por una vinculación sentimental, ya que el padre de quien dirige esta empresa familiar vivía en el barrio. Sus arquitectos recomiendan adquirirlo para regenerar el entorno y también para poder actuar en el solar contiguo, también de su propiedad. No sabía que compraba algo que pronto se iba a convertir en un serio problema.
Nada más adquirirlo y entrar, se comprobó que el edificio tenía importantes problemas. El fundamental, y causante de todos los demás, es su curiosa cimentación. Como se apunta en su ficha, se asienta sobre material rocoso. Cualquiera que conozca este dato puede pensar que sus cimientos no pueden ser más sólidos, pero nada más lejos de la realidad.
En una visita al solar contiguo acompañado de la empresa, este medio puede comprobar in situ que es eso de "asentado en material rocoso". La diferencia de altura entre el solar contiguo y el del viejo caserón ha permitido excavar y confirmar que la cimentación rocosa consiste en una pequeña trinchera, de menos de un metro de profundidad, en la que se arrojó piedra suelta y sobre la que van directamente los muros. Como se aprecia en las fotografías de este repotaje, hay muchos huecos entre material y la profundidad de esos cimientos es escasa.
En esta deficiente cimentación residen todos sus problemas. Hay profundas grietas entre los diferentes cuerpos que forman el edificio y la fachada principal está inclinada hacia la calle porque la cimentación es débil y desigual, en algunos lugares por el terreno y el material asentó más y, en otros puntos, menos. El motivo es que es un terreno arcilloso arenoso, en el que existen bolsas de agua en el subsuelo. El edificio se cae porque no tiene los cimientos adecuados y cualquier actuación que se haga sobre esta base está condenada a un posible desastre. La empresa teme que cualquier actuación, desde meter maquinaria a apuntarla el edificio, pueda acabar mal.
Su situación es de ruina total y podría derrumbarse. De ahí que la empresa haya propuesto una restitución tipológica: derribar y reconstruir con el mismo aspecto, como se ha hecho en un edificio cercano. En el proyecto se excavarían sótanos para garajes, imprescindible para profundizar y evitar las bolsas de agua en el subsuelo. Pero su protección y la normativa complican la solución.
El edificio es un ejemplo único en la ciudad del estilo neobarroco y es característico del barrio. Data de 1926 y el arquitecto autor es Luis Vega según su ficha del catálogo de edificios protegidos del Ayuntamiento de Salamanca. Tenía un 'gemelo' en el número 34, justo al lado, que ya fue derribado y transformado.
El PGOU de 1984 catalogó en su conjunto los edificios de Avenida Italia 34 y 36 por su valor y les dio una protección. La protección pudo incluso ser de mayor calado porque se llegó a pedir la declaración BIC del número 36, el que todavía sobrevive, pero fue rechazada en 1991. Por contra, en 1995 es derribado su 'gemelo' del número 34, que se vuelve a levantar en una restitución tipológica, que es lo que prentende la propiedad con el edificio superviviente. A pesar de ello, en 2004 este mismo es catalogado también por el nuevo PGOU con protección estructural.
Con ese nivel de la ficha, está permitida la restauración estructural y el mantenimiento de fachada y sus elementos originales, es decir, que no se puede vaciar simplemente. Eso le da un cierto nivel de protección patrimonial, pero no ha impedido una disputa a raíz de su estado. Desde hace casi una década, hay constancia del deterioro progresivo del edificio y no se ha podido actuar de manera solvente para detenerlo: el mal estado global complica cualquier actuación.
La anterior propiedad vendió y llegó a pedir (y lograr) una indemnización de casi medio millón de euros por la pérdida de edificabilidad que suponía su protección en el PGOU de 2004, que impedía repetir proyectos como el del número 34, igualmente protegido y donde se permitió un proyecto para construir sótanos para garaje y 4 plantas. En una nota en su ficha, se especifica que "dado que el edificio se asienta sobre material rocoso se permite la excavación y acondicionamiento (a nivel de dicha rasante) de un local con uso exclusivo de garaje y una superficie máxima de 40 m2", lo que limitaba las opciones. Sin embargo, la actual propiedad considera que esa nota en la ficha con esa limitación ya no estaría operativa por la situación de ruina lo que cambiaría sustancialmente la situación.
El proyecto planteado por la empresa es el que se ve en la imagen sobre estas líneas, y que ha difundido incluso a través de una web temática para este edificio. La propiedad plantea una nueva construcción respetando lo que manda su ficha de protección, fachada y elementos característicos, rehabilitando toda la estructura.
En esa línea, primero solicitó la declaración de ruina y que se actualizara la ficha de obras permitidas, dado que la deficiente cimentación hacía imposible cualquier actuación. El consistorio deniega la petición obviando la situación de los cimientos que tienen prácticamente 'en el aire' el edificio. En 2018, la empresa pide una licencia de restitución tipológica que sí se le concede: se autoriza junto a un garaje en planta baja, aprovechando los tres metros de diferencia de altura entre la calle actual y el edificio, pero no hacer sótanos.
En 2019 una sentencia declara el estado de ruina por la deficiente cimentación. Sin embargo, se trata de una resolución 'a medias'. En condiciones normales, el juzgado tendría que haber dicho qué se podía hacer, pero la resolución es incompleta, declara la ruina pero no especifica si se puede dereribar o hay que mantener. La decisión está desde marzo de 2021 en un incidente de ejecución, es decir, se ha pedido que se aclare qué es lo que hay que hacer. Y ese es el punto clave en el que se encuentra el futuro de este edificio: depende de una resolución judicial que puede tardar.
Entre tanto, y mientras llega la resolución, el ayuntamiento insiste en requerir a la propiedad obras de conservación para intentar asegurar la supervivencia de un edificio que está protegido: el consistorio no puede hacer otra cosa, está obligado a exigir el mantenimiento, a pesar de la declaración de ruina. Y esa es la posición que mantiene: una solución (apuntalar, por ejemplo) que asegure que no se cae.
Su futuro no parece claro. La propiedad insiste en que el edificio está asentado sobre terreno arcilloso y con bolsas de agua, lo que compromete su cimentación y su conservación: podía caerse en cuanto entre una máquina a trabajar, incluso si es para instalar puntales. No hay un acuerdo sobre lo que se puede hacer o no y tanto la propiedad como el ayuntamiento están esperando a lo que diga la justicia. Si permite derribar, se podrá hacer una restitución tipológica, incluso desmontando la actual construcción. Si no, su futuro se complica. Y mientras tanto, esta construcción tan singular y única en Salamanca sigue 'empaquetada' para frenar un deterioro que ya parece inevitable.